最近好多朋友在問住商混合大樓到底能不能買，其實這種類型的大樓確實有不少住商混合缺點要先了解。我自己住過也看過不少案例，今天就來分享一些實際會遇到的狀況，讓大家在考慮這類物件時能更清楚知道可能會面臨什麼問題。

首先最明顯的就是環境吵雜的問題。樓下可能就是餐廳或商店，從早到晚都會有人潮進出，特別是餐飲業的油煙味、半夜送貨的貨車聲響，這些都是純住宅大樓不會遇到的困擾。我家之前樓下是連鎖早餐店，每天清晨4點多就開始備料，那段時間真的睡不好覺。而且商業區的垃圾量特別大，如果管委會管理不善，很容易就會聞到異味。

再來是出入複雜度真的差很多。住商混合大樓因為有商家進駐，等於整棟樓的出入人員很難控管。我朋友住的那棟，樓下有網咖和補習班，常常有陌生人在大廳徘徊，電梯裡也常遇到不認識的人，安全性確實會讓人比較擔心。特別是家裡有小孩或長輩的話，這種環境真的要多考慮。

公共設施的使用也是個大問題。很多住商混合大樓的健身房、交誼廳等設施，理論上住戶和商家員工都能使用，但實際上常常被商家當成員工休息區，或是外送員暫時停留的地方。我們社區的健身房就常常被樓下餐廳的員工佔用，真正住戶反而很難使用到。

管理費分攤常常會引發爭議。因為商家和住戶的使用需求不同，像電梯維護、公共電費這些開銷，商家通常認為他們付的錢應該要比較多，但住戶又覺得生活品質被影響。我們社區就為這個吵過好幾次，最後還鬧到要開區分所有權人會議來重新制定規約。

還有一點是房價增值性的問題。雖然住商混合大樓通常位置很好，但長期來看，這類物件的漲幅往往不如純住宅區。主要是因為居住品質確實有差，等到要換屋的時候就會發現，同樣地段純住宅的價格硬是比住商混合的高出一截。我認識的中古屋仲介就說，這種物件通常會卡在一個尷尬的價格帶，想買的人很多都會猶豫。

住商混合大樓誰適合住？這3種人最需要考慮。這種結合住宅與商業空間的大樓在台灣越來越常見，特別是在都市精華地段，對於某些族群來說其實超適合！今天就來聊聊哪些人住在這種大樓會特別方便，生活機能直接大加分。

首先最適合的就是創業族或小型工作室經營者，樓下可能就是咖啡廳或共享辦公室，客戶來訪超方便，中午下樓就能跟客戶吃飯談生意。而且很多住商混合大樓的網路和電力配置都比純住宅強，對於需要穩定網路工作的自由工作者來說根本是福音。我自己有個做設計的朋友就住這種大樓，他說光是省下通勤時間就值得了。

第二種是喜歡都市便利生活的單身族或頂客族，這種大樓通常位置超好，樓下可能就是超商、超市、健身房，甚至連診所都有。晚上想吃宵夜也不用跑遠，下樓轉角就有營業到凌晨的餐廳。特別是現在很多新建的住商混合大樓還會規劃公共空間，像是交誼廳或空中花園，讓住戶社交更方便。

最後是投資置產的包租公包租婆，這種物件通常投報率不錯，樓下店面可以收租，樓上住宅也可以出租。而且因為生活機能好，空租期相對較短。不過要特別注意管委會對於商業使用的規範，有些大樓會限制營業種類或時間。

住商混合大樓雖然方便，但也不是沒有缺點。像是人潮可能會比較複雜，垃圾車來的時間也可能跟純住宅區不一樣。而且有些大樓的電梯會分商業用和住宅用，如果住在高樓層，等電梯的時間可能會比較久。建議看房時要特別注意動線規劃，還有管理費怎麼計算，通常會比一般住宅高一些。

什麼時候買住商混合最划算？避開這些時段就對了

最近好多朋友在問住商混合大樓值不值得投資，其實關鍵在於進場時機啦！台灣這種物件通常一樓做店面、樓上當住宅，價格波動比純住宅大，買對時間真的差超多。先講重點，避開年底到農曆年前這段時間就對了，因為這時候很多建商要結算年度報表，價格硬到不行，仲介也會跟你說「現在不買明年更貴」這種話術，千萬別上當。

根據房仲朋友的經驗，住商混合大樓有幾個時段價格比較軟：

特別要提醒的是，住商混合要注意樓下店家的類型，如果是餐飲業就要小心油煙問題，晚上打烊後鐵門聲也很吵。最近看到很多投資客專挑連鎖超商樓上的物件，這種就相對穩妥，畢竟超商不會半夜搬貨或大聲喧嘩。另外銀行估價也要注意，有些住商混合的貸款成數會比純住宅低1-2成，現金流要算清楚再下手。

現在市場上很多建案都把一樓規劃成店面，二樓以上當住宅賣，這種產品公設比通常比較高。建議下午實際去繞繞，看看店家營業狀況，如果很多空租就要小心了，代表商圈可能沒那麼熱絡。還有一個小技巧是觀察垃圾車時間，如果店家打烊後垃圾都堆在騎樓，這種環境住起來真的會很阿雜。

住商混合大樓到底有什麼問題？過來人親身經歷分享

住商混合大樓在台灣真的很常見，尤其是台北市這種寸土寸金的地方。我自己就住過兩年，真的是滿滿的血淚史啊！很多人買房或租房時覺得價格便宜就衝了，但住進去才發現問題一堆。今天就來跟大家分享我的親身經歷，讓想住這種大樓的朋友們有個心理準備。

首先最讓人頭痛的就是噪音問題。樓下是餐廳的話，凌晨三四點就開始備料，抽油煙機的聲音跟戰車沒兩樣。我住的那棟一樓是早餐店，每天五點就聽到煎台滋滋響，假日想睡晚一點根本是奢望。而且商業用的貨車進進出出，半夜還會有送貨的按門鈴，睡眠品質真的差到爆。

再來是環境衛生的問題。商業用途的店家難免會有油煙、垃圾，我們那棟的垃圾間永遠都是爆滿狀態，夏天還會飄出惡臭。最誇張的是有一次樓下飲料店的糖漿管線破裂，整個電梯間都是螞蟻大軍，花了三天才清乾淨。

公共設施的損耗速度也超乎想像。因為使用人數多，電梯三天兩頭就故障，有次還被困在裡面半小時。走廊的牆壁被送貨的推車撞得坑坑疤疤，管理費永遠不夠修繕。更別說安全問題了，大樓進出人員複雜，我們那層就發生過好幾次包裹被偷的事件。

停車位永遠不夠也是個大問題。住戶的車要跟店家客人搶位子，晚上回家常常要繞好幾圈才找得到車位。有鄰居因為長期佔用車位問題跟店家吵到報警，管委會開會時都在處理這些糾紛，根本沒時間改善居住品質。